最近北园东升的四大金刚也开始预热，伴随着左海首开去化一般，刷资讯的时候看到一个消息，南二环有2w套房子，出于好奇，决定整理一下南二环的供应和库存数据。

土拍情况

关于南二环，之前聊过一次，不过当时没有统计土拍明细，这次就来详细看看。

(资料图)

当然关于这个板块的划分，个人按旧改划分：三叉街旧改、东升旧改、郭宅旧改、北园旧改、鼓山南线旧改。

由于之前江南CBD盘点过土拍，这次就不做详细纳入。

从土拍数据看看：

整个板块相对早的一幅，来自2016年东升地块，被福晟拿下，可售楼面价达到3.3W，即福晟云樾东升。

这个地块属性很多，商业、安置房、商品房，全部都有。

地块也是板块的地王，很长一段时间内，这个记录都会属于他。

随后2017三叉街旧改、2018年郭宅旧改、2019年后坂旧改、2020年北园旧改等

伴随着旧改启动，这些区域都开始土拍，定位80%以上都是住宅用地。

从土拍数据来看：

三叉街：324亩，郭宅：818亩，后坂：250亩，东升：487亩，北园：518亩。

合计2400亩，扣除2016年的福晟，4年时间，南二环供应2300亩。

如果再把江南CBD纳入，581亩（不包括祥浦苑、建总领筑），整个大南二环，4年时间供应2900亩。

当然查看数据会发现，虽然大面积供应，不过这里的差异不小，2019-2020年，属于三叉街、郭宅、后坂旧改。

此时的土拍，赶上了福州安商房的时代，导致这些个区域，难逃安商房的宿命，唯一一幅纯商，就是只有38亩的融侨星誉。

伴随着天量供应，这些安商房项目，在2020年上市遇冷后。

赶上2021年的回暖期，配合东进南下的政策号召，以及地铁商圈的加持，这些项目都做到了很好的去化。

可以说第一次供应压力，在2021年顺利化解。

在库存缓解后，板块再一次启动供应，不过福州已经开始遇冷，配合安商房的市场反馈，福州土拍也开启调整。

通过地块分割，回归最早期的路线，安置房、商品房分割出让。

2021年底，板块推出北园旧改，2022年推出东升旧改，配合宣传依旧的SM成功出让，这四幅纯商都被国企兜底。

查看楼面价，会发现当年的唯一纯商融侨星誉楼面价1.59W，如今区位更优的北园东升，楼面价1.35-1.69W。

对比2016年的地王，楼面价已经腰斩。

目前整个板块的库存都来到国企四大金刚身上，但是对于南二环的供应，远没结束。

打开地图，可以发现这里的地，还有不少。

比如：

白湖亭万达旁，三威橡塑化工有限公司及周边地块：81亩。

二环路以南，跃进郭宅周边旧屋区4期项目：182.89亩。

高湖旧改：867亩。

叶厦旧改：1186亩。

这些地处板块内的地块，合计也达到2300亩。

当然如果把界面放大，整个南二环以南，以义序机场以南的重点区域，这里还有更广阔的土地。

综上，前4年板块供应了2900亩，目前能见到的还有2300亩。

要想让这些供应全部被消化，2021年的小高潮，还要再来3次。

板块的房源

盘点完供应情况，就来看看，最关注的库存情况，以这几年板块的新盘为主：

以旧改区域划分，可以发现目前整个板块，配合土拍的供应房源在2.5W套左右，当然这里面有一半以上是安置房、安商房。

如果再加入江南CBD这3年的房源情况，合计6500套。

整个大南二环的房源总量在3.15W套。

从库存来看，北园东升，四大金刚合计达到3900套，配合中骏、融信的项目，合计在5000套。

配合目前福州的去化速度，大部分板块月均200套左右，这些库存要卖2年左右。

届时如果能够顺利卖完，2025年，不出意外，高湖旧改也可以启动。

然后又是2-3年，然后叶厦旧改启动，然后又是2-3年，然后的然后。。。

南二环版--电视剧《开端》。

房价思考

聊完供应和库存情况，最后来聊聊房价情况，最先想到就是板块价格的话事人-中骏。

以一己之力，靠着三叉街地铁交汇，未来的交通核心，卖到精装3.3W+车位。

同样靠着一己之力，把这个核心，卖到了2.7W，二环外1.8W任选。

在板块刚结束去库存，中骏这样的降价行为，肯定拉来了一波仇恨。

如同目前的中骏的话题：能否安全交房？

这个辩论赛，应该也就存在于南二环的中骏业主、非中骏业主。

当然对于中骏，也仅仅是在南二环巨量供应后，开了一枪，因为真正的价格战在四大金刚。

中骏的降价，可以用房企风险等理由解释。

后续如果四大金刚，没有保住房价，理由可能就不好寻找了。

以目前板块刚交房的项目举个例子：

融侨则徐道壹号，应该算是板块最有代表的项目之一。

分AB区，A区主打刚改纯商、B区分栋安商。

项目B区先开，售价3.2W，置业给出的理由A区要开3.5W。

然后B区卖完，A区首开3.1W，随后3.2W，捆绑车位，B区业主风中凌乱。

不过由于车位未备案，就缴纳了定金，目前看资讯，这个违规的捆绑定金也被业主投诉退回了。

项目交房后，在二手市场挂的价格：

A区：3.8W，套均总价500W。

除了商品房外，也有1、2套安商房，单价2.5W。

对于这个项目的评价：

区位对比郭宅后坂，更靠近市中心，同时由福州老牌房企融侨操盘，加上A区纯商门槛也比较纯粹，宣传的品质也较高，2T2板楼定位，在当时南二环连廊扎堆的市场，也够有优势。

项目地块：容积率2.91，限高70米，这个指标数据在南二环板块，可谓是惊人。

项目的缺点：由于容积率偏高，地块不规则，导致项目的密度偏高，楼间距采光都有一定影响，除此之外，预计受地块影响，A区户型设计都是进深大面宽小。

此时来到目前的板块市场，按当时3.2W的价格，2年时间，保本价在3.6W左右，部分楼栋单价3.3W+，保本价3.7W。

这也就构造了目前交房后二手市场的挂牌情况，基本顶着保本价挂。

当然500W的总价，在目前的福州市场，可选的并不少。

以自身南二环板块为例，目前四大金刚，虽然是本土国企开发，但是它们最明显的优势在于户型设计。

从盘点过的案例来看，基本都做到了高得房率，120平米以上的户型基本都做到独梯独户，四开间朝南，大面宽布局。

此时再去对比，会发现一个问题，在南二环，买一个非连廊，独梯，四开间朝南的房子，四大金刚都能匹配。

此时再比对价格，则徐道二手挂牌，总价500W。

目前四大金刚，定位门槛最高的建总江南尚璟，最高的面积175平，如果按指导价2.95W，总价515W。

此时再去做对比，两个项目直线距离800米。

一个130、143的2T2板楼，三开间朝南，采光间距都一般的项目。

一个175的独梯洋房小高层，媲美200平的户型布局。

购房者会如何选择？

当然建总的指导价2.95W，最终的定价可能还达不到。

此时回顾市场就会发现，对于整个板块的存量次新，最大的冲击就是在售的四大金刚。

更好的户型设计，更纯粹的纯商定位，还有因为去化偏差，存在的教育配套预期。

以及远远不知道，底线到底在哪里的价格。

综上，相比于中骏的一降而过，四大金刚的每次上市，每次去化，都会牵动着整个板块业主的心。

相比于则徐道壹号，还有更明显的区位优势，在南二环以南的郭宅后坂，这些刚交房的次新，后续很长一段时间都要面临这些纯商的压制。

当然这样的时间，如同上面盘点的一样，熬过了四大金刚，还有高湖，高湖之后还有叶厦。

而届时，三叉街、郭宅变成次次新，北园东升变成次新，再然后高湖变成次新。

南二环的楼市，很长一段时间，可能都是这样无止境的循环。

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