继续看土地市场，有重大的信号变化。

深圳规自局今天挂出第二批供地中的南山超总地块和龙华北站地块的详细信息，这两块地将在6月30日下午3点出让。

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(资料图)

超总T207-0060地块，在原来的信息基础上，要求容积率不能超过6.1。并增加了标高限制，西侧地块建筑限高150米，东侧地块建筑限高200米，都是50层以上的超高层住宅。

地块限价住宅部分拟建普通商品房，同时要求配建一定比例的企业自持租赁住房。

挂牌起拍价为108.98亿，封顶价125.32亿。采用“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、限全年期自持的租赁住房建筑面积，竞地价、竞全年期自持的租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

这块地有几个重要的新特征，对于未来的类似地块可能是一个信号：

1）限价松动。超总地块继续执行限价，但毛坯限价调为13.33万/平。这个限价标准，超过过了先前深圳的商品住宅限价天花板项目——深业中城2021年毛坯价13.1万/平米。

我明确的表达我的看法，这说明了限价政策在从上到下的全面松动，尽管很少。之前深圳已经在调整了一些地块的限价（比如上一批卖地，12号线海上田园站周边的地块，从4.6万/平米上调到4.9万/平米），但是，13.2万/平米的“天花板”出现松动，这是第一次。这是一个值得我们重视的信号。

2）“90/70”户型政策取消。超总地块明确写道：“本项目不限制户型比例”。这是最重要、最重要的一次房地产项目调整，自2006年推行这一政策以来，在不同的城市，会有“按城市总量执行和按项目执行两种方式”，但是深圳常年是不折不扣的“按项目执行到位”，期间鲜有针对单个项目松动。本次超总项目的松绑，不说是唯一一个，也是极少极少的一个。

这个意义非常重大，是本次地块出让最重要的一次变化。我认为至少有三次意义：

其一，这意味着，开发商未来在产品打造上将有更加自主的挥发空间，会更有利于最大化发掘地块的商业价值——比如类似深圳湾1号，全部设计成巨大户型。当初上一代网红红树西岸在开卖之后就发现，120平米的户型太小、太小了。

其二，说明政府在向市场规律让步，选择了向“商业规则”让步，让市场的归市场，让土地显示它的价值，不能纯粹为了ZZZQ，就把重要的土地浪费掉。

其三，最为重要的一点，它有机会成为后来地块的示范者，尤其是类似东角头、香蜜湖国际金融中心地段等等。深圳想控制稳定房价，不需要所有的项目都这样操作。

3）没有保障房。这是仅次于上一个的重要变化，超总地块，虽有全自持租赁住宅，但是，没有配备保障房——比如一定比例的共有产权房，或者保租房。这在之前的项目里也有，比如臻山府，但是这两年来，几乎所有的项目都配备了保障房，还是着实令市场担忧。

如上所言，所有的城市，就算是要力行住房保障，但也不需要每一个项目都要配备它，“承认差距”才是一个正常的商业市场。

先前的文章里我们也谈到，香港也曾有一段时间，要求“保障房豪宅化”，配泳池有海景，但最后证明不可持续。让有价值的土地不能发挥商业价值，最终伤害的是所有人——那些可以卖到更多钱、交更多税的土地，政府可以拿那些钱去别处建更多的保障房，惠及更多的需要者。

以上这三点，是超总地块非常“闪亮”、非常“正确”的地方。基础条件的松绑，将有助于开发商在这个“深圳城市客厅”的地段建设起匹配城市客厅标准的超级豪宅，无论是对深圳的远期目标，还是对超总的区域定位，还是对深圳的广大民众，都绝不是一件坏事。

从地价角度看，项目的起始地价是108.98亿，限制地价是125.32亿，在此价格时，楼面地价分别为5.25万平米、6.03万/平米，占限制房价比重分别为39%和45%。

应该说，地价定得“很恰当”——按一般开发商地价/房价合理比40%来说，正好在这个坎上。加上自持住宅，这个账怎么算才划算，就让投拓部门去计算吧。

如此的地段，宽松的的条件，这块地想不猛抢都难。鉴于地价昂贵和开发商现在钱少，尽管地块还会做“关联性审查”，但是我认为最终还是挡不住开发商独力拿下再合股操盘——类似超核中心地块。

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第二幅地皮，在龙华深圳北站，亮点是深高北的学区范围，先天禀赋真好。

地块占地面积为1.01万平，总建面7.29万平。用途是商业用地+二类居住用地，这里住宅只占3.36万平，酒店占3.71万平，没有配建其他商业，也没有幼儿园，容积率达到7.2，配备370个车位，建筑限高160米。

和超总地块相同，这块地也是商品房+自持租赁住房，无需配建保障房，不过还是要执行90/70的户型比例，显示这块地的定位偏向刚改。

我认为这块地的特征有三处。

其一，有先天的学区优势。这块地在深高北学区覆盖范围，百度地图测距显示大概在550-600米左右。这是地块最大的卖点，当然，考虑到现在深高北的学位抢成狗一样的事实，下面怎么处理是一个大事儿。

其二，限价也上调了。这块地和超核中心分列于北站两侧，商品房毛坯限价8.05万/平，而超核中心的商品房限价是7.24万/平米，此外，同样位于深高北学区的学仕里，毛坯限价是7.82万/平。即是说，分别涨了2300元/平和8100元/平。即便是只和学仕里做同类可比，限价也是松动。

其三，地价设计比超总宽松得多。这块地起拍价为14.41亿，封顶价16.57亿，以此计算，楼面地价分别为1.98万/平和2.27万/平，占楼盘限价的25%和28%，都不到30%。地价/房价比，要比超总宽松多了。

不过，这个原因，可能是因为这块地需要建设一个高星级酒店，并且要引入一线奢华酒店品牌（看完下面也不知道要引进谁）。大家知道，酒店这个生意不是个好生意，资金沉淀大、回报期太长，尤其是现在这时候，对开发商的长期资金实力要求高，能不搞肯定是不搞这玩意儿（看看万达）。

总之，这两块地，我认为都是很好的地块，相比于保障房而言，开发商全自持对于项目的规划而言更有保障。

当然，本着“越贵越安全”的原则，超总的地块显然是好得不得了，比北站这块地不知道要好上多少倍。北站这个地块，除了学校好，其它都是被超核中心秒掉的存在，尤其是价格，我认为限价可以再低点。

期待头秃部门的童鞋们出价了。

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附上“三限双竞+摇号”的规则，有兴趣的童鞋看：

本公告出让宗地住宅部分拟建设普通商品住房，竞建设市场租金标准的全年期自持租赁住房。采取竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转入竞全年期自持的租赁住房建筑面积（住宅总建筑面积不变，相应扣减普通商品住房建筑面积），竞买人报出的全年期自持的租赁住房建筑面积未超过最高限制建筑面积时，按报出建筑面积最多者得的原则确定竞得人；当有竞买人报出最高限制建筑面积，且有2个或2个以上竞买人接受该建筑面积时，通过摇号方式确定竞得人，所有接受最高限制建筑面积的竞买人可申请参加摇号。

最后补充，这次超总的土拍公告里，官方还同步发布了“深圳湾超级总部基地城市设计”，原文超级超级长，有兴趣的童鞋可以到交易中心官网上去下载，也可以在群里艾特机器人小助手求取。

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